Între 400 și 700 de euro – chiria unei camere de apartament. Creșterea puternică a prețurilor imobiliare în Spania declanșează reacții diverse. Tinerii, marii perdanți

Locuințele rămân marea provocare a Spaniei în acest an 2026, întrucât, departe de a se îmbunătăți, situația nu încetează să se înrăutățească din cauza lipsei ofertei și a faptului că prețul imobilelor a atins deja niveluri istorice, scrie Huffington Post.

Accesul la locuințe a devenit una dintre principalele preocupări în Spania, atât pentru cetățeni, cât și pentru specialiști. Aproximativ 1 din 4 gospodării a întâmpinat dificultăți în a obține sau a păstra o locuință, adică aproximativ 25% din populație de la începutul crizei locuințelor. Evoluția datelor este clară: prețurile au crescut puternic în ultimul deceniu și vor atinge maxime istorice în 2026.

În marile orașe, închirierea unui studio de aproximativ 30 de metri pătrați poate costa până la 1.000 de euro pe lună. Nici închirierea unei camere, într-un apartament cu mai multe camera, nu este ieftină: prețul unei camere variază între 400 și 700 de euro în orașe precum Madrid, Barcelona sau Valencia, unde cererea continuă să crească.

Între 2.200 și 3.300 de euro metrul pătrat la vânzare

Pe piața de vânzare, situația este similară. Prețul mediu pe metru pătrat se situează în jur de 2.200 de euro pentru locuințele la mâna a doua și de aproximativ 3.300 de euro pentru locuințele noi. Acest lucru înseamnă că un apartament la mâna a doua de 95 de metri pătrați costă, în medie, în jur de 209.000 de euro. La aceste prețuri, doar cei cu o capacitate financiară mai mare își pot permite să cumpere, mai ales dacă se ține cont de faptul că salariul minim în Spania este de 1.221 de euro brut pe lună.

Dacă facem o comparație cu restul Uniunii Europene, observăm că prețul a crescut în Spania de aproape trei ori mai mult decât în Europa, mai precis cu 12,8%, într-o țară în care salariile stagnează mai mult ca niciodată, în ciuda ultimei majorări a salariului min pe economie.

Portalul imobiliar Idealista prezintă constant situația privind evoluția prețurilor imobiliare pe toate regiunile din Spania. Deși există încă oportunități mai ieftine la distanță de metropole, în localități mici sau în așa-numita ”Espana vaciada” (Spania depopulată), dificultățile privind accesul în zonele populate și riscul de izolare nu acționează în favoarea tranzacțiilor imobiliare, în aceste locuri mai tentante ca preț.

Pe piața de vânzare, situația este similară. Prețul mediu pe metru pătrat se situează în jur de 2.200 de euro pentru locuințele la mâna a doua și de aproximativ 3.300 de euro pentru locuințele noi. Acest lucru înseamnă că un apartament la mâna a doua de 95 de metri pătrați costă, în medie, în jur de
209.000 de euro. La aceste prețuri, doar cei cu o capacitate financiară mai mare își pot permite să
cumpere, mai ales dacă se ține cont de faptul că salariul minim în Spania este de 1.221 de euro brut pe lună.

Dacă facem o comparație cu restul Uniunii Europene, observăm că prețul a crescut în Spania de aproape trei ori mai mult decât în Europa, mai precis cu 12,8%, într-o țară în care salariile stagnează mai mult ca niciodată, în ciuda ultimei majorări a salariului min pe economie.

Portalul imobiliar Idealista prezintă constant situația privind evoluția prețurilor imobiliare pe toate regiunile din Spania. Deși există încă oportunități mai ieftine la distanță de metropole, în localități mici sau în așa-numita ”Espana vaciada” (Spania depopulată), dificultățile privind accesul în zonele populate și riscul de izolare nu acționează în favoarea tranzacțiilor imobiliare, în aceste locuri mai tentante ca preț.

2.230 de euro metrul pătrat la finele anului trecut

Piața imobiliară a încheiat anul 2025 cu un nou record istoric. Prețul mediu al locuințelor din sectorul liber a crescut cu 13,1% față de aceeași perioadă a anului precedent în al patrulea trimestru,& ajungând la 2.230 de euro pe metru pătrat, un nou maxim din întreaga serie istorică a Ministerului Locuințelor și
Agendei Urbane, care începe în 1995.

Între timp, Guvernul susține că promovează o schimbare structurală în politica locativă pentru a dota Spania cu un „parc public protejat cu caracter permanent și la prețuri accesibile”. Creșterea prețurilor locuințelor de pe piața liberă nu numai că depășește maximul înregistrat în trimestrul anterior, ci și nivelurile atinse în timpul bulei imobiliare, potrivit datelor statistice privind „valoarea de evaluare a locuințelor” furnizate de Ministerul Locuințelor și Agendei Urbane.

Creșterea trimestrială înregistrată între octombrie și decembrie a fost de 3,6%, consolidând o tendință ascendentă care a devenit din ce în ce mai puternică pe parcursul anului trecut. Dacă ne îndreptăm atenția către tineri și familiile cu venituri mai mici, situația se complică și mai mult, având în vedere că o mare parte dintre persoanele care fac parte din aceste categorii trebuie să aloce între 40% și 50% din salariu pentru chirie (prețul chiriei a crescut, de asemenea, neîncetat).

„Vulnerabil este cel care câștigă 1.613 euro și cheltuiește peste 30% pentru plata chiriei”

Potrivit experților, plata ratei lunare la creditul ipotecar sau a chiriei, plus cheltuielile obișnuite (facturi, internet, cheltuieli de întreținere etc.), nu ar trebui să depășească 30% sau 35% din venituri, dar acest lucru nu se întâmplă și, de fapt, este departe de a fi așa. Așa susține chiar Gonzalo Bernardos, expert economic, care știe foarte bine ce categorie de persoane ar trebui considerată, de fapt, vulnerabilă: „Vulnerabil este cel care câștigă 1.613 euro și cheltuiește peste 30% din salariu pentru plata chiriei și a utilităților”, a declarat Gonzalo Bernardos.

Ce alternative există în fața crizei tot mai acute a locuințelor? Dincolo de creșterea ofertei, economistul apără poziția proprietarilor și pune sub semnul întrebării actuala lege a locuințelor. Deși nu este încă clar dacă prețurile se vor stabiliza începând cu 2027, experții descriu scenariul ca fiind „dezastruos”. Gonzalo Bernardos avertizează asupra unei „creșteri spectaculoase” care, potrivit acestuia, s-ar putea agrava odată cu actuala Lege a Locuințelor. „Proprietarul este o persoană care, atunci când se simte nedreptățită, se retrage”, subliniază acesta, criticând măsurile actuale. Profesorul de la Universitatea din Barcelona consideră că această situație determină mulți proprietari să-și retragă proprietățile de pe piață, reducând și mai mult oferta disponibilă.

Indiferent de cauzele deficitului, specialiștii sunt de acord că ar fi nevoie de aproximativ 700.000 de locuințe suplimentare pentru a echilibra piața.

Tinerii sunt din ce în ce mai departe de a-și cumpăra o casă

Lipsa accesului la locuințe afectează în special tinerii. Potrivit lui Gonzalo Bernardos, „singura modalitate prin care un tânăr poate deveni proprietar este ca părinții să îi cumpere o locuință”. În plus, el regretă faptul că „dacă înainte șansele de a găsi un apartament erau reduse, acum este o misiune aproape
imposibilă”.

În acest context, mulți tineri sunt nevoiți să împărtășească o locuință, să stea cu chirie sau să rămână acasă la părinți, întrucât economisirea devine din ce în ce mai dificilă. Fără sprijinul familiei, achiziționarea unei locuințe poate fi amânată cu ani de zile.

Vârsta medie la care tinerii devin independenți în Spania depășește deja 30 de ani, fiind cu mult mai mare decât în alte țări europene. În Finlanda, aceasta se situează la 21,5 ani, iar în Suedia la 21,8 ani, ceea ce reflectă o diferență de aproape un deceniu față de Spania.

Situația actuală, în special pentru noile generații, este îngrijorătoare și nu pare că se va îmbunătăți pe termen scurt. Din acest motiv, experții în economie și investiții solicită măsuri urgente, deși avertizează că soluția va necesita timp și resurse.

Madrid și Barcelona, contre imobiliare de la distanță

Rivalitatea dintre capitala Spaniei și cea a regiunii Catalunya, celebră prin eterna bătălie umăr la umăr între cluburile de fotbal Real Madrid și FC Barcelona, se manifestă nu doar la nivel politic prin dorința unei majorități catalane de a se desprinde de Spania, ci și la nivelul pieței turistice și chiar imobiliare.

O analiză a ziarului britanic The Guardian arăta că, ”în Spania, două orașe se confruntă cu aceeași criză, dar reacționează în moduri fundamental diferite. În ultimul deceniu, costul locuințelor din Madrid și Barcelona a crescut vertiginos – chiriile majorându-se cu aproximativ 60%, iar prețurile de vânzare cu 90% –, ceea ce îi face pe tineri, pe familiile de muncitori și pe pensionari să se zbată să-și păstreze locuințele sau chiar să găsească una”.

În timp ce economia Spaniei continuă să crească pe hârtie, realitatea de pe teren spune o altă poveste – una a inegalității și a excluziunii locative în creștere. În ultimul deceniu, mai mult de jumătate din toate locuințele au fost cumpărate fără ipotecă – un semn că multe sunt achiziționate nu de cei care au nevoie de locuințe, ci de cei care dețin deja proprietăți. Numărul persoanelor care dețin cel puțin 10 locuințe a crescut cu 20%, au scris jurnaliștii cotidianului britanic.

Originile crizei imobiliare din Spania

Criza actuală nu a apărut peste noapte. Ea este rezultatul unor decenii de intervenții guvernamentale menite să transforme locuințele într-un activ financiar. Încă din anii 1980, Spania a urmat un scenariu binecunoscut: desființarea locuințelor sociale (care reprezintă acum abia 2-3% din totalul locuințelor), eliminarea controlului chiriei pentru noile contracte, acordarea de facilități fiscale proprietarilor și alimentarea unei datorii ipotecare masive.

Acest model a declanșat boom-uri succesive în sectorul construcțiilor, însoțite de creșteri abrupte ale prețurilor. Atâta timp cât toată lumea părea să beneficieze de valorile tot mai mari ale activelor, puțini au pus la îndoială modelul. Dar acesta s-a dovedit în cele din urmă nesustenabil, împingând gospodăriile mai
tinere și mai sărace în afara pieței. Criza din 2008 a devenit o amintire dură a faptului că rețeta neoliberală a eșuat în cele din urmă. De la marele colaps, cei lăsați în urmă au ripostat în valuri succesive. După ani de mobilizare a chiriașilor, guvernul spaniol – condus de o coaliție progresistă – a adoptat în cele din urmă o nouă lege a locuințelor în 2023.

Pentru prima dată, aceasta a acordat autorităților regionale și locale puterea de a plafona chiriile, de a majora impozitele pe locuințele vacante și de a interzice agențiilor să perceapă comisioane de la chiriași. Măsuri suplimentare adoptate în 2024 și 2025 au marcat o îndepărtare de ortodoxia neoliberală, cum
ar fi extinderea sistemului de locuințe sociale, dispunerea eliminării anunțurilor Airbnb fără licență sau inițierea procedurilor împotriva companiilor imobiliare care percep comisioane ilegale.

Madridul ”joacă” prin reducerea birocrației imobiliare

În ciuda noii legi, lacunele și normele fiscale care încurajează investițiile speculative sunt încă în vigoare, subminând eforturile de reformare a pieței locuințelor în interes public. Și, deși guvernul central stabilește parțial cadrul, adevărata bătălie se dă în regiuni și în orașe – iar răspunsurile acestora nu ar putea fi mai diferite. Madridul, condus de multă vreme de Partidul Popular conservator, a boicotat în mod deschis noua lege. Liderii săi prezintă întreaga regiune urbană ca pe un paradis în care dezvoltatorii imobiliari și fondurile nu se confruntă cu „niciun fel de limite, nicio intervenție”, scrie ziarul britanic.

Aceste cuvinte nu sunt doar retorică goală. Madridul a vândut locuințele sociale către fonduri de capital privat, s-a opus reglementării chiriilor și promovează construcția în masă. Sub mantra „construiți, construiți, construiți”, speră că doar oferta va rezolva criza, relaxând regulile de utilizare a terenurilor și accelerând eliberarea autorizațiilor, susținând că birocrația este de vină. Totuși, această abordare are un istoric de eșecuri în Spania și nu numai. Studii recente arată că constrângerile de ofertă nu explică prețurile locuințelor și că simpla construire a mai multor locuințe nu garantează accesibilitatea.

Barcelona contraatacă prin reducerea chiriilor

La aproximativ 640 de kilometri nord-est, în Catalonia, abordarea nu putea fi mai diferită. Guvernul catalan a adoptat rapid noile reguli, iar primele rezultate sugerează că acestea au efect: chiriile medii pentru contractele noi din Barcelona au scăzut cu 6,4%, în timp ce în Madrid au continuat să crească.
Cu toate acestea, legea conținea o lacună: contractele pe termen mediu (până la 11 luni) și închirierea de camere au rămas nereglementate.

Așa cum s-a anticipat, mulți proprietari și agenți imobiliari au exploatat această lacună, transformând contractele de închiriere standard în contracte temporare, cvadruplând chiriile și percepând comisioane exorbitante. După luni de incertitudine politică și anunțuri repetate, guvernul catalan a aprobat recent noi reglementări pentru a supune atât închirierea temporară, cât și
închirierea de camere controlului prețurilor.

În același timp, guvernul catalan a aprobat recent noi măsuri pentru a reduce speculațiile și a consolida locuințele sociale. Acestea includ o interdicție a închirierilor turistice în 140 de municipalități – o măsură la care Barcelona s-a angajat, urmând să fie implementată până în 2028; reforme fiscale care descurajează speculațiile la scară largă și ajută cumpărătorii aflați la prima achiziție, cu condiția ca locuințele pe care le achiziționează să rămână la prețuri plafonate în viitor; și achiziția publică a locuințelor private prin dreptul de preempțiune.

O pondere din ce în ce mai mare din noile ansambluri rezidențiale este, de asemenea, desemnată ca locuințe protejate permanent, asigurând accesibilitatea pe termen lung atât pentru locuințele publice, cât și pentru cele private.