La un credit 300.000 de euro pentru casă ajungi să plătești 500.000. Chiar este atât de profitabilă investiția imobiliară?

Supraevaluarea locuinței ca activ sigur și calcularea incorectă a tuturor costurilor pot duce la randamente scăzute, randamente zero sau chiar pierderi

România s-a menținut în anul 2024 pe primul loc în clasamentul țărilor din Uniunea Europeană cu cei mai mulți proprietari de locuințe, potrivit Eurostat.

Astfel, în timp ce la nivelul Uniunii Europene mai mult de două treimi (68%) dintre locuitori deţineau în 2024 locuinţa în care trăiau, în scădere uşoară comparativ cu 69% în 2013, în România procentul celor care trăiau la acel moment în locuinţa proprietate personală a scăzut de la 95,6%, până la 94,3%.

Eurostat a subliniat că, în cele mai multe țări din Uniunea Europeană, cu excepţia Germaniei, procentul celor care deţin locuinţa în care trăiesc este mai mare decât cel al chiriaşilor. În Germania, mai mult de jumătate (53%) dintre locuitori trăiesc într-o locuinţă închiriată. Germania este urmată de Austria (46%) şi Danemarca (39%).

8 din 10 română plănuiesc să facă tranzacții imobiliare

Toate aceste date arată un apetit foarte ridicat al românilor pentru achiziția de proprietăți imobiliare.

Și, după un 2025 marcat de prudență și mai puține achiziții, românii privesc în continuare cu optimism piața imobiliară: 8 din 10 respondenți plănuiesc să facă tranzacții imobiliare în 2026, iar jumătate intenționează să cumpere o locuință, conform unui recent sondaj  realizat de portalul Storia.

„Tendințele din sondaj arată că piața imobiliară rămâne dinamică, chiar și într-un context economic complex. După un an de prudență, românii chestionați nu renunță la planurile lor, ci le ajustează: 80% au în vedere o tranzacție în 2026, iar jumătate intenționează să cumpere o locuință. Ținând cont de faptul că fondul de locuințe disponibile în marile orașe este mai redus, iar numărul autorizațiilor de construire a scăzut în ultimii ani, nu putem estima că prețurile vor stagna sau că vor scădea. Chiar și în contextul TVA-ului majorat și al unei cereri ușor mai prudente, ne așteptăm ca prețurile să continue să crească, dar într-un ritm mai lent față de anii anteriori”, a declarat Monica Dudău, Head of Marketing Real Estate Europe, OLX Group (Storia și OLX Imobiliare în RO).

Creșterea de prețuri nu joacă în favoarea pariul pe case

Cu tot optimismul evocat de unii jucători din piața imobiliară, achiziția unei locuințe nu se mai anunță o misiune atât de ușoară, iar unul dintre motive este inflația.

În al treilea trimestru al anului 2025, prețurile locuințelor, măsurate prin Indicele prețurilor locuințelor, au crescut cu 5,1 % în zona euro și cu 5,5 % în UE, comparativ cu același trimestru al anului precedent. În al doilea trimestru al anului 2025, prețurile locuințelor au crescut cu 5,1% și, respectiv, cu 5,5% în zona euro și UE. Aceste cifre provin de la Eurostat, oficiul de statistică al Uniunii Europene.

Față de al doilea trimestru al anului 2025, prețurile locuințelor au crescut cu 1,6 % atât în zona euro, cât și în UE în al treilea trimestru al anului 2025.

 ”Inflaţia este micul hoţ care mănâncă din buzunarul tuturor”

”În mod normal, din punct de vedere economic, inflaţia este contracarată prin dobânzi mari. Dar astăzi avem o anomalie, pentru că dobânzile sunt la jumătate faţă de inflaţie. Dacă am un depozit în bancă la o dobândă medie de 6%, pierd 4% pe an. Inflaţia este micul hoţ care mănâncă din buzunarul tuturor. Pe lângă prudenţă, sfatul meu este să fim atenţi unde putem investi banii.

Din acest motiv spun că există extrem de multă oportunitate în piaţă. Putem să facem achiziţii. Chiar dacă toată lumea spune că preţul pe metru pătrat este mare, eu spun că ceea ce ni se pare scump astăzi, peste trei ani ni se va părea ieftin”, consideră Claudiu Trandafir, economist, expert financiar şi fondatorul platformei Ofertebancare.ro, într-o analiză din ziarul Bursa.

Un sfert din clienți afectați de creșterea ratelor

Și deși aproape o treime dintre cumpărătorii menționați în sondajul Storia afirmă că nu au întâmpinat dificultăți financiare în procesul de achiziție, realitatea arată că pentru o altă parte a cumpărătorilor presiunea costurilor s-a resimțit puternic în 2025.

Peste un sfert (27%) au fost afectați de creșterea ratelor la creditele existente, în timp ce 15% au renunțat la planurile inițiale din cauza scumpirii locuințelor vechi. În plus, 12% au indicat majorarea prețurilor pentru locuințele noi, generată de modificarea TVA-ului, ca principal obstacol în găsirea proprietății dorite.

Anunțul e una, costul real -alta

România nu este singura țară unde tinerii au dificultăți mari în achiziția unei locuințe. Spania se confruntă cu o criză a locuințelor care împiedică accesul, în special al multor tineri, la achiziționarea unei locuințe în proprietate.

Lipsa de noi proiecte imobiliare, combinată cu apetitul vorace al fondurilor de investiții și al persoanelor fizice de a achiziționa case și apartamente în scop comercial, a dus la o scădere a numărului de locuințe disponibile și la o creștere a prețurilor celor rămase. Dar problema nu este doar scumpirea prețului imobilelor: costul real al achiziționării unei locuințe este mult mai mare decât cel afișat în anunțuri.

De obicei, cei care doresc să cumpere o locuință apelează la un credit ipotecar. Finanțarea, necesară în marea majoritate a cazurilor pentru a face față plății a 200.000 de euro, 300.000 sau chiar sume mai mari, permite accesul la proprietate, dar implică și asumarea unei sarcini financiare grele pe parcursul a zeci de ani, care trebuie rambursată băncii.

Cumpărătorul plătește, practic, jumătate în plus

Pentru a ilustra acest lucru cu cifre, achiziționarea unei locuințe de 300.000 de euro într-un oraș mare, finanțată printr-un credit ipotecar de 240.000 de euro pe 30 de ani cu o rată fixă de 2,9% – prețul mediu conform celor mai recente date ale Institutului Național de Statistică (INE) – înseamnă plata a aproximativ 120.000 de euro doar pentru dobânzi. Adică, cumpărătorul plătește practic jumătate în plus. Dar acesta nu este singurul cost suplimentar de care trebuie să se țină cont, arată o analiză a Cinco Dias, suplimentul economic al ziarului El Pais.

La prețul de achiziție trebuie adăugate taxele și cheltuielile asociate, care se achită imediat. În cazul unei locuințe de această valoare, impozitul pe transferul de proprietate (sau TVA-ul pentru locuințele noi), împreună cu taxele notariale, de înregistrare și de evaluare, majorează factura cu aproximativ 10% sau 12% în plus. Aceasta înseamnă între 30.000 și 36.000 de euro în plus. Doar cu aceste elemente – preț, taxe și dobânzi – costul total al achiziționării acestei locuințe se ridică deja la aproximativ 450.000 de euro.

Alte costuri: impozitul, asigurările, întreținerea clădirii…

De aici, intră în calcul și alte cheltuieli. Impozitul pe proprietate (IBI) poate ajunge la 400–600 de euro pe an într-un oraș precum Madrid, ceea ce înseamnă aproximativ 15.000 de euro în 30 de ani. Asigurările legate de ipotecă, precum cea de locuință și cea de viață, pot adăuga încă 15.000 de euro în aceeași perioadă. Cheltuielile de întreținere a clădirii, de aproximativ 80 de euro pe lună, ar însuma încă 28.800 de euro în 30 de ani.

Dacă se adună toate aceste elemente, costul total aproximativ al unei locuințe de 300.000 de euro poate ajunge cu ușurință la peste 500.000 de euro pe parcursul a trei decenii.

Toate acestea fără a lua în calcul eventualele renovări și achiziționarea de mobilier și electrocasnice, în cazul în care locuința nu le include sau în cazul în care se dorește o reamenajare. De asemenea, nu sunt incluse cheltuielile de întreținere.

„Analiza corectă nu este cât poți plăti lunar, ci cât poți suporta fără a-ți compromite stabilitatea financiară”

După cum explică Jordi Sánchez, directorul de vânzări online al GoHipoteca, una dintre cele mai frecvente greșeli ale cumpărătorilor aflați la prima achiziție este să se concentreze asupra ratei dobânziii, când principalul obstacol este altul. „Problema nu este optimizarea creditului ipotecar, ci obținerea acestuia”, subliniază el. În practică, majoritatea cumpărătorilor sunt condiționați de doi factori: economiile anterioare și criteriile de risc ale băncilor.

Pentru a achiziționa locuința menționată în exemplu, un cumpărător trebuie să dispună de cel puțin 90.000–100.000 de euro economisiți în prealabil, ceea ce reprezintă cei 20% pe care banca nu îi finanțează, plus cheltuielile de cumpărare. O barieră care exclude o bună parte a populației. Când se dispune deja de acești bani pentru a accesa ipoteca, o altă greșeală frecventă este calcularea exclusiv a ratei lunare. Deoarece povara financiară reală este mult mai mare. „Analiza corectă nu este cât poți plăti lunar, ci cât poți suporta fără a-ți compromite stabilitatea financiară”, explică Sánchez.

”Produsele conexe, precum asigurările sau cardurile, pot scumpi tranzacția”

Așadar, la rata ipotecară se adaugă impozitul pe proprietate, cheltuielile de întreținere a condominiului, cheltuielile de întreținere, utilitățile și asigurările. Împreună, aceste costuri pot afecta în mod semnificativ capacitatea de plată a gospodăriei. De aceea, deși băncile stabilesc de obicei ca referință ca rata să nu depășească între 30% și 35% din venituri, experții recomandă să se meargă mai departe și să se asigure că se dispune de economii între 20% și 25% din venituri, care să permită absorbirea cheltuielilor neprevăzute fără a compromite stabilitatea financiară.

„Primul pas înainte de a căuta o locuință este să-ți cunoști capacitatea reală de îndatorare. Nu este vorba doar de a putea plăti rata ipotecară astăzi, ci de a o face fără probleme pe termen lung și fără a-ți pune în pericol stabilitatea financiară. Mulți cumpărători nu negociază și nici nu compară condițiile ipotecare, iar produsele conexe, precum asigurările sau cardurile, pot scumpi tranzacția. Costul total al unei locuințe poate crește considerabil atunci când se iau în calcul toate cheltuielile asociate pe termen lung, ceea ce demonstrează importanța unei viziuni complete asupra cheltuielilor înainte de a lua decizia de cumpărare”, adaugă Laura Martínez, purtătoare de cuvânt a iAhorro.

30-35 de ani pentru recuperarea totală a costului

În multe cazuri, problema se agravează atunci când scopul achiziționării unei locuințe este acela de a investi în vederea închirierii acesteia. De asemenea, aceasta explică, parțial, presiunea ascendentă asupra prețurilor chiriei în multe orașe.

Pentru a obține o rentabilitate anuală de aproximativ 5%, un proprietar care cumpără apartamentul din exemplu, în valoare de 300.000 de euro, ar trebui să stabilească chiria la aproximativ 1.300 de euro pe lună. Și asta fără a lua în calcul restul cheltuielilor și impozitele, care diminuează rentabilitatea finală.

Cu acești 1.300 de euro pe lună, proprietarul ar avea nevoie de aproximativ 27 de ani pentru a-și recupera costul imobilului și dobânzile la creditul ipotecar, presupunând că acesta rămâne închiriat pe toată durata respectivei perioade. Dacă se iau în calcul toate cheltuielile legate de asigurări, impozite, întreținere și eventuale renovări, ar fi nevoie de 30 până la 35 de ani pentru a recupera costul total.

Multe tranzacții prost planificate generează profituri nule sau negative

Printre greșelile frecvente se numără supraestimarea aprecierii, subestimarea termenelor sau ignorarea costurilor reale. Consecința este o rentabilitate scăzută sau chiar negativă.

„În comparație cu alte active, cum ar fi un indice global al acțiunilor, locuințele prezintă o concentrare ridicată, lichiditate scăzută și costuri ridicate. Randamentul real poate fi moderat, iar multe tranzacții prost planificate generează profituri nule sau negative. Pe termen lung, inflația poate da impresia că s-a câștigat mai mult decât s-a câștigat în realitate, de aceea este important să se analizeze întotdeauna rezultatele în termeni reali și nu nominali”, explică și Laureano Gris, partener al firmei de consultanță financiară Norz Patrimonia, potrivit sursei citate.

Capcane la revânzarea pe termen scurt a locuinței

Impactul costurilor totale afectează și pe cei care achiziționează o locuință cu intenția de a o revinde pe termen scurt sau mediu. O persoană care cumpără o locuință cu 300.000 de euro și o vinde câțiva ani mai târziu cu 350.000 de euro ar putea crede că a câștigat 50.000 de euro pe parcurs, dar, cel mai probabil, nu numai că nu va câștiga nimic, ci va pierde bani.

Un cumpărător care achiziționează o locuință cu acei 300.000 de euro contribuie cu aproximativ 90.000 de euro inițial (între avans și cheltuieli). Dacă vinde casa cinci ani mai târziu, va fi plătit deja aproape 60.000 de euro în rate ipotecare. Din această sumă, aproximativ 33.000 de euro corespund dobânzilor și aproximativ 27.000 de euro amortizării capitalului. La aceasta se adaugă aproximativ 13.000-15.000 de euro în cheltuieli recurente (impozitul pe proprietate, asigurări, cheltuieli de comunitate și întreținere). În total, costul real suportat în această perioadă depășește 135.000 de euro.

În plus, la momentul vânzării, ar mai rămâne de rambursat băncii între 210.000 și 215.000 de euro din creditul ipotecar, la care se adaugă eventualele costuri de vânzare: comisioanele agenției imobiliare, impozitul local pe plusvaloare și, după caz, impozitul pe venit pentru câștigul obținut. Banca poate aplica, de asemenea, un comision pentru rambursare anticipată a creditului ipotecar – care poate ajunge până la 2% în primii ani în cazul creditelor ipotecare cu dobândă fixă.

În aceste condiții, proprietarul ar trebui să vândă locuința cu aproximativ 380.000 de euro doar pentru a nu înregistra pierderi. Adică o creștere a valorii casei de aproape 25% în doar cinci ani. Dacă obiectivul este obținerea unui profit net de aproximativ 30.000 de euro, prețul de vânzare ar trebui să depășească 410.000 de euro, ceea ce implică o creștere a valorii casei de peste 35%. În termeni anuali, acest lucru necesită creșteri susținute de aproximativ 5% până la 7%, un scenariu care, așa cum avertizează experții, nu se îndeplinește întotdeauna.

Cultura achiziției de case contează enorm în piață

Deși, din punct de vedere istoric, tendința prețurilor locuințelor în Spania a urmat o traiectorie ascendentă și inflaționistă, au existat și perioade în care prețurile activelor imobiliare au înregistrat scăderi.

Chiar și anul acesta, estimează El Economista, creșterile de preț vor fi categoric mai reduse decât în trecut.

 „Marea tradiție a achiziționării de locuințe din cultura spaniolă face ca acestea să fie, de obicei, clar supraevaluate în comparație cu alte alternative. În plus, așteptarea sau convingerea eronată că prețul locuințelor crește întotdeauna face ca acestea să pară cea mai sigură investiție”, subliniază consultantul de la Norz Patrimonia.

De menționat că, dacă analiștii iberici invocă predispoziția spaniolilor la achiziția de locuințe, România este de departe țara ”campioană” la deținerea de proprietate imobiliară.

Așa cum e menționat la începutul acestui articol, Eurostat a stabilit că 94% din populația României trăia în 2024 într-o locuință proprietate personală, deci evaluările spaniole se potrivesc foarte bine și pe piața imobiliară din țara noastră.

Și în Spania, și în România predomină ideea că să investești într-o casă e afacere ”sfântă”, ceva ce, arată experții citați de această analiză, nu e întotdeauna cel mai profitabil.

Rentabilitate mai mare în jocul pe bursă decât în case

În acest context, comparația cu alte alternative de investiție ajută la evaluarea costului de oportunitate. Un cumpărător care alocă 90.000 de euro pentru avansul și cheltuielile legate de achiziția unei locuințe și reușește să o vândă după cinci ani cu un profit net de aproximativ 30.000 de euro obține o rentabilitate de aproximativ 33%, echivalentă cu circa 6,6% pe an.

Același capital investit într-un fond indexat pe un indice precum S&P 500, care reunește cele mai mari 500 de companii din Statele Unite — cu randamente istorice medii cuprinse între 7% și 10% pe an — ar fi generat între 36.000 și 50.000 de euro profit în aceeași perioadă. Adică, o rentabilitate acumulată între 40% și 60%. Desigur, investiția pe piață este, de asemenea, supusă riscurilor, cifrele sunt date istorice și nu sunt garantate.

Una dintre cele mai importante decizii financiare din viață

Experții citați subliniază că acest lucru nu înseamnă că locuința este o investiție proastă, dar pun sub semnul întrebării una dintre cele mai adânc înrădăcinate idei din mentalitatea spaniolă: că achiziționarea unei locuințe este întotdeauna cea mai rentabilă opțiune.

Într-un context caracterizat de prețuri ridicate, costuri în creștere și condiții de acces la locuințe și finanțare din ce în ce mai exigente, înțelegerea costului real (și, de asemenea, a costului de oportunitate) este esențială. Pentru că, dincolo de componenta emoțională sau vitală, achiziționarea unei locuințe este una dintre cele mai importante decizii financiare din viață, și nu întotdeauna cea mai rentabilă.