Închiriere, doar cu acordul asociației de proprietari. Lege pentru stăvilirea valului turistic, în Spania

Problema locuințelor a devenit una dintre principalele preocupări în marile destinații turistice de pe continent.

Prețul ridicat al chiriei, lipsa ofertei și presiunea din zonele cele mai turistice au determinat guvernele și administrațiile să încerce din ce în ce mai mult să impună limite unui fenomen care afectează în mod direct piața imobiliară rezidențială și confortul pentru marea majoritate a cetățenilor obișnuiți.

Vecinii, revoltați că turismul le strică liniștea

Și asta pentru că, în acest caz, apartamentele destinate turismului nu influențează doar prețul sau disponibilitatea locuințelor destinate locuirii pe tot parcursul anului.

De asemenea, acestea au generat conflicte în multe comunități de locatari din cauza intrării constante a oaspeților, a zgomotului, a utilizării spațiilor comune sau a pierderii liniștii în clădirile rezidențiale.

Aprobare expresă a asociației

Guvernul spaniol condus de Pedro Sánchez urmărește să încurajeze închirierea locuințelor de uz rezidențial și să garanteze accesul la locuința de domiciliu, scrie Mundo Deportivo.

De aceea, Spania aplică din 2025 o normă care modifică în mod semnificativ condițiile pentru proprietarii care doresc să destineze o locuință pentru închiriere turistică.

Mai precis, începând cu 3 aprilie 2025, nu este suficientă respectarea normelor turistice regionale sau municipale, fiind necesară și aprobarea expresă a comunității de proprietari.

Nu e suficientă majoritatea simplă

Reforma Legii proprietății orizontale prevede că proprietarul trebuie să obțină această autorizație înainte de a începe activitatea, în cazul în care locuința se află într-o clădire supusă regimului de proprietate ”orizontală”.

Cu alte cuvinte, comunitatea de proprietari capătă acum competența efectivă de a autoriza sau de a împiedica apariția de noi apartamente turistice în imobil.

În plus, aprobarea nu se obține cu majoritate simplă. Legea impune votul favorabil al trei cincimi din totalul proprietarilor și, în același timp, al trei cincimi din cotele de participare. Prin urmare, acordul necesită un sprijin consolidat în cadrul comunității.

Alte condiții pe care le poate pune asociația

Pe de altă parte, comunitatea de vecini poate, de asemenea, să limiteze, să condiționeze sau să interzică această activitate de închiriere, în clădire.

Poate chiar să aprobe cotizații speciale sau să majoreze participarea la cheltuielile comune ale locuințelor destinate utilizării turistice, deși această majorare nu poate depăși 20% și nu poate fi aplicată cu efect retroactiv.

Excepția de la regula cea nouă

Totuși, există o nuanță importantă. Reglementarea nu elimină automat apartamentele turistice care funcționau deja legal înainte de intrarea sa în vigoare.

Proprietarii care desfășurau deja această activitate în conformitate cu reglementările turistice aplicabile pot continua să o facă în condițiile și în termenele prevăzute de respectiva reglementare.

La această obligație se adaugă, de asemenea, Registrul unic al închirierilor, conceput pentru a controla închirierile pe termen scurt anunțate pe platformele digitale (Booking, Expedia etc).

Acest lucru înseamnă că proprietarul trebuie, de asemenea, să respecte reglementările turistice și să obțină numărul de înregistrare corespunzător.

Instanța supremă recunoaște ”marea îngrijorare din UE privind creșterea închirierilor de vacanță”

Curtea Supremă din Spania a declarat nulitatea Registrului unic al contractelor de închiriere pe termen scurt pentru platformele digitale. Acest registru era reglementat prin Decretul regal 1312/2024.

Este baza de date oficială a statului care centralizează și controlează informațiile privind toate imobilele destinate închirierii temporare în Spania.

Obiectivul său este de a preveni comercializarea locuințelor ilegale, obligând proprietarii să obțină un număr de identificare oficial pentru a putea publica anunțuri pe portalurile online.

Conform hotărârii, Curtea Supremă consideră că statul nu are competența de a stabili această reglementare „exhaustivă”.

Guvernul central nu are ”competență”

Mai precis, Curtea Supremă afirmă că guvernul central nu are competența legală de a controla în totalitate un registru al apartamentelor turistice la nivel național, potrivit RTVE.

Încercând să facă acest lucru, acesta intră în domeniul de competență al comunităților autonome, care sunt cele care dețin cu adevărat autoritatea în această chestiune și dispun deja de propriile registre.

Generalitat Valenciana a fost cea care a introdus recursul împotriva normei statale. Decretul reglementa atât procedura de înregistrare, cât și crearea unui ghișeu unic digital pentru colectarea și schimbul de date privind aceste închirieri.

Ghișeul unic digital rămâne în vigoare

Curtea Supremă admite recursul doar parțial, deoarece elimină registrul unic al închirierilor pentru că invadează competențele autonome, dar menține în vigoare ghișeul unic digital, obligația platformelor online de a transmite date și utilizarea acestor informații în scopuri statistice.

Ghișeul este instrumentul digital care centralizează controlul închirierilor de vacanță, sezoniere și pe camere în Spania.

Obiectivul său este de a combate frauda în cazul apartamentelor turistice, impunând ca fiecare proprietate să dețină un Număr de înregistrare a închirierii (NRA) obligatoriu pentru a putea fi promovată pe internet.

În hotărârea sa, instanța recunoaște marea îngrijorare actuală din Uniunea Europeană și din Spania cu privire la creșterea închirierilor de vacanță prin internet.

Aceasta admite că există o problemă reală, deoarece această modalitate este utilizată pentru a eluda legile privind închirierea pe termen lung și recunoaște că această situație a provocat o scădere a ofertei de locuințe permanente și o creștere consecventă a prețurilor.

Ministerul Locuințelor susține registrul unic al închirierilor

Ministerul Locuințelor a răspuns la hotărârea Curții Supreme. Acesta susține că, prin registrul unic al închirierilor pe termen scurt, a reușit să scoată la lumină peste 111.000 de închirieri ilegale, majoritatea dintre ele turistice, de la punerea sa în funcțiune la 1 iulie 2025.

Guvernul solicită acum ca regiunile (comunitățile) autonome să accelereze inspecțiile pentru a verifica respectarea normei.